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どうなる?賃貸住宅!不動産市場

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皆さんもご存じのとおり、日本の人口は減少に転じています。また一方で空き家は増加し会問題化しています。

このキーワードだけでも今後の賃貸不動産市場の動向が何となく見えそうですね。

今回は、その他の要素も踏まえつつ、賃貸不動産市場の今後の動向について説明しようと思います。

🔷人口や世帯数はどうなっていくのか?

【人口や世帯数のピークは?】

“人口のピーク”と“世帯数のピーク”、私は一緒くらいかなと思っていましたが、実は違います。

いずれもピークを境に減少に転じるのは同じですが

✅人口のピークは2010年

✅世帯数のピークは2023年

となっています。

13年違うのです。面白いですねw

理由はシンプルです。

単独世帯が増えるから・・のようです。

 

このように人口の減少に直接連動して世帯数も減少する訳ではないようです。ですが結果的に減少していくところは同じなので・・・大きく捉えると連動しているというのかもしれませんw

🔷どうなる賃貸不動産経営

さあ、ピークは異なれど

✅人口の減少

✅世帯数の減少

✅空き家の増加

3点が揃ってしまいましたね。

普通に考えると今後の賃貸経営は大丈夫か?ということになりますが、どうなるのでしょう。

【2つのキーワード】

今後を占うにあたり、次のキーワードは外せません。

“高齢者”“外国人”です。

人口の減少や世帯数の減少を紹介しましたが、そんな中“高齢者単独世帯の割合”は増加し続けます。

つまり、単独高齢者の賃貸需要の割合が増えると考えられます。

その他、増加傾向にあるもの・・・それは“在留外国人の数”です。そして、この在留外国人世帯の半数近くは民間の借家を利用しているという実態もあります。

これも賃貸不動産市場における大きなニーズとなり続ける予定ですので、正しく認識しておく必要があります。

 

“今後の賃貸経営大丈夫か?”という質問に対しては、“厳しいですね”というのがベターな答えなのかもしれませんが、増加に転じるニーズもあることを踏まえ、賃貸経営の意識を変えていく必要があるようです。

【住宅セーフティネット制度】

ここで住宅セーフティネット制度について説明します。これは、高齢者、外国人、子育て世帯、障がい者、被災者、低所得者の方々に住宅を供給するための制度になります。

今例示した方々はどうしても賃貸住宅の確保がより厳しい傾向にあります。実際に、入居したくても賃貸住宅が決まらず、困ってあるパターンが多いのです。

こういった方々を“住宅確保要配慮者”と位置づけ、住宅セーフティネット制度と称し、『住宅確保要配慮者の入居を拒まない』旨の登録をすると、様々な支援を受けることができるシステムが構築されています。

ここでいう支援というのは、住宅を改修工事する場合に、補助を受けることができるなど、様々です。

 

実際に、このシステムが上手く機能しているかについては、まだ始まったばかりで検証の余地もありそうですが、この制度については、今後の賃貸住宅市場の中で、キーワードの1つになる可能性があります。

【ストック活用が急務】

空き家の増加も深刻な問題です。平成30年には空き家率が過去最高となりました。

そして今後も空き家はどんどん増えていく見込みです。

一体どうして、こんなに空き家が増えてしまったのでしょう。

 

ここ10数年をみれば、リーマンショックの直後には、一旦は民営借家の増加は緩やかになりました。しかし、消費税の増税や相続税変更のタイミングで、再び大きく増加しています。

このように、空き家問題が深刻化しつつも、民営の借家は増加傾向にあるのです。

 

そこで私たちが考えるべき項目は、現状のストックの有効活用です。

個人の視点からではなく、社会全体の視点からみてみると、空き家とはいえ賃貸住宅は日本の財産でもあります。それをただ廃れさせていくのは勿体ないのです。新しいものを建てるのも必要かもしれませんが、既存のストックを有効に活用し、増えていくニーズにどう応えていくべきかというのはとても大切な考え方だと思っています。

 

今はリノベーションなどが流行っていますが、物件にちょっと手を加えるだけで本当に大きく様変わりしますよね。

リノベーションをしていない築浅の物件より、築古であってもリノベーションをしてニーズを取り入れた物件の方が人気になっています。

学生アパートなどは、DIYボードなどの設置をするなど、少し手を加えるだけで、入居率が大きく変わったりします。

 

リノベーションで築古ストックを再生させる取り組みは、3点セット(人口減少、世帯数減少、空き家増加)が揃ってしまっている現在、まさに求められていることの1つでしょう。

🔷まとめ

少し前まではメジャーではなかった形態の住宅が当たり前になりつつあります。

サービス付き高齢者向け住宅、シェアハウス、民泊など、新たな形態がしっかりと根付いています。

シェアハウスなどは男女混合のものも存在し、年代によっては理解できない面もあるかもしれませんが、今後も常識に囚われない新たな形態の住宅が登場してくると思われます。

賃貸住宅市場では、効率的な賃貸住宅の供給がなされるよう、今後も知恵を絞っていく必要がありそうです。


-不動産

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